導(dǎo)讀:3000字符的房地產(chǎn)論文范文講述的是關(guān)于房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)態(tài)關(guān)系探討。從文中可以由此了解到房地產(chǎn)論文的精髓部分,為我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)做出了很有意義的探討和分析。從而使這篇房地產(chǎn)論文更加顯得重要。
作者:劉蓉
摘要:文章結(jié)合當(dāng)前北京、上海、天津、重慶四個(gè)直轄市的實(shí)際情況,運(yùn)用狀態(tài)空間變參數(shù)模型的方法來(lái)探討房地產(chǎn)投資與區(qū)域消費(fèi)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系。并結(jié)合供求關(guān)系等經(jīng)濟(jì)學(xué)方面的知識(shí)體系來(lái)計(jì)算四個(gè)直轄市房地產(chǎn)的均衡價(jià)格。經(jīng)過(guò)研究我們知道,伴隨時(shí)間的變化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展,人民生活水平的提高, 房地產(chǎn)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)之間的均衡關(guān)系也在不斷的變化、調(diào)整。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)論文;區(qū)域房地產(chǎn);區(qū)域經(jīng)濟(jì);長(zhǎng)期均衡
引言:房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分,也是重要的民生工程,對(duì)我國(guó)的社會(huì)發(fā)展影響非常大。但是房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中不僅收到相關(guān)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和人民的收入影響,還受到與之相關(guān)原材料行業(yè)的影響。自從上世紀(jì)九十年代我國(guó)施行貨幣化分房政策以后,房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)凌晨貢獻(xiàn)持續(xù)上升,對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有非常重要的推動(dòng)運(yùn)用。

(房地產(chǎn)論文)房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系探討
換而言之就是,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅關(guān)系到地區(qū)的經(jīng)濟(jì)。還關(guān)系到國(guó)家的民生、基礎(chǔ)建設(shè)等工程。但是最近這些年,我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展速度過(guò)快,遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度,這就導(dǎo)致房?jī)r(jià)問(wèn)題突出,形成了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。在長(zhǎng)期的發(fā)展不平衡中,房地產(chǎn)的交易額和成交量在2007年出現(xiàn)下降。
綜上所述,筆者認(rèn)為雖然我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展晚,有很多制度不科學(xué),但是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展關(guān)系研究仍然在持續(xù)進(jìn)步,在將來(lái)一定會(huì)健全。結(jié)合當(dāng)前形式我們可以看到,我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展存在某種平衡關(guān)系,但這種均衡關(guān)系不是靜態(tài)的固定均衡 , 而是一種不斷變化的動(dòng)態(tài)均衡。
導(dǎo)致這一現(xiàn)象出現(xiàn)的根本原因是人民群眾的經(jīng)濟(jì)收入、房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策等各種因素的影響不斷發(fā)生變化,這就造成了,房地產(chǎn)和區(qū)域之間形成了一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的長(zhǎng)期均衡過(guò)程。
本文重要研究我國(guó)四大直轄市的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,并且結(jié)合狀態(tài)空間變參數(shù)模型對(duì)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)消費(fèi)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)關(guān)系進(jìn)行討論。

(房地產(chǎn)論文)房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系探討
一、房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)態(tài)分析
1.模型的設(shè)計(jì)、變量說(shuō)明及數(shù)據(jù)來(lái)源。
本文使用狀態(tài)空間變參數(shù)模型的方法來(lái)分析、探討房地產(chǎn)行業(yè)的投資和地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)、人民收入之間的關(guān)系,使用這一方法有兩個(gè)有點(diǎn):
(1)通過(guò)這一方法可以把變量形象的表達(dá)出來(lái),并且提升了變量的自由程度。
(2)這種方法可以使用一種方法把分析過(guò)程中不可預(yù)知的因素過(guò)濾,大大提升了分析、討論的結(jié)果可靠性。所以當(dāng)前狀態(tài)空間模型在世界范圍內(nèi)得到了大量的使用
這篇文章結(jié)合房地產(chǎn)投資的總額(inv)、商品銷售總額(sale)、需求變量、區(qū)域生產(chǎn)總值(gdp)并根據(jù)四大直轄市1998年第二季度到2008年第二季度的數(shù)據(jù)(數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng))來(lái)進(jìn)行分析。在分析過(guò)程中我們可以知道,區(qū)域居民的收入、房屋交易價(jià)格等因素會(huì)收到市場(chǎng)發(fā)展的影響,
因而有很強(qiáng)的季節(jié)性,所以筆者在這里使用X12方法進(jìn)行季節(jié)調(diào)整, 消除季節(jié)因素的影響。
下面我們結(jié)合北京的情況來(lái)建立相應(yīng)的房地產(chǎn)投資、消費(fèi)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響的變參數(shù)模型,如下:
量測(cè)方程:log bj gdp=c(1) +sv1*log bj inv+sv2*log bj sale+u (1)
狀態(tài)方程:sv1=sv1 (-1)
sv2=sv2 (-1) (2)
在上述方程式中sv1、sv2的含義是北京的區(qū)域生產(chǎn)總值對(duì)相關(guān)地區(qū)房地產(chǎn)投資和銷售額的敏感程度,簡(jiǎn)而言之就是彈性的大小,數(shù)值的大小隨著經(jīng)濟(jì)的變化會(huì)產(chǎn)生變化。計(jì)算結(jié)果如圖 1所示。
最后我們用Johanse檢驗(yàn)表明,針對(duì)北京和重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)系中之前有一個(gè)協(xié)整關(guān)系;而天津市、上海市房地產(chǎn)投資、消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間至少存在兩個(gè)協(xié)整關(guān)系,所以變量之間具有一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。
2.區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期影響的結(jié)果分析。
(1)通過(guò)上述研究我們可以知道地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)之間的彈性系數(shù)富有彈性。所以房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響不僅有不僅作用,也有副作用,這就說(shuō)明區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須與相關(guān)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)匹配。不管是投資過(guò)度還是投資不足都不利于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
(2)研究四大直轄市我們可以看出他們的房地產(chǎn)行業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)有很大相似性。從圖一我們可以看出大部分地區(qū)房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系分為三個(gè)階段:第1階段 , 房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響波動(dòng)比較大,有很多不確定性;第2階段 , 四大直轄市的房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的彈性大幅收窄 ,發(fā)展 相對(duì)穩(wěn)定。
在第3階段, 在中國(guó)金融業(yè)全面開放的背景下,外資,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)出彈性呈分化趨勢(shì)。
3.區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期影響的狀態(tài)空間模型。
從微觀角度來(lái)分析,我們可以看出影響商品房市場(chǎng)需求的因素有:價(jià)格、區(qū)域居民收入水平、商品房位置、土地價(jià)格、房貸等因素。從宏觀角度來(lái)看,地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)代表這個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力增強(qiáng),以此就會(huì)導(dǎo)致商品房的需求量和供給增加。以北京市為例,建立區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)投資影響的變參數(shù)模型, 狀態(tài)空間形式如下:
量測(cè)方程:
log bj inv=c(1) +cv1*log bj gdp+cv2*log bj loan+cv3*log bj price+
cv4*pland bj+w (3)
狀態(tài)方程:cv1 =cv1 (-1)
cv2 =cv2 (-1)
cv3 =cv3 (-1)
cv4 =cv4 (-1) (4)
在上述式子中,cv1、cv2、cv3、cv4的含義分別是,房地產(chǎn)投資對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)投資來(lái)源中的貸款、商品房銷售價(jià)格和土地交易價(jià)格指數(shù)的敏感程度,這些值會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化而改變。
北京市區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)影響的變參數(shù)模型,狀態(tài)空間形式如下 :
量測(cè)方程:
log bj sale=c(1) +kv1*log bj gdp+kv2*log bj income+kv3*log bj price+v (5)
狀態(tài)方程:kv1 =kv1 (-1)
kv2 =kv2 (-1)
kv3 =kv3 (-1) (6)
在上述式子中kv1、kv2、kv3的含義是區(qū)域房地產(chǎn)消費(fèi)對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民可支配收入、商品房銷售價(jià)格的敏感程度,這些值會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同而不同。地區(qū)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系可以分為兩個(gè)階段:
(1)房地產(chǎn)剛剛起步階段,在這個(gè)階段中由于經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)都不強(qiáng),兩方互相影響明顯,因此這個(gè)階段表現(xiàn)為強(qiáng)烈波動(dòng)。
(2)房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),這一階段房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響沖擊下降,兩者的影響程度非常接近。
二、房地產(chǎn)論文總結(jié)
區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與地區(qū)經(jīng)濟(jì)有非常密切的聯(lián)系,但是伴隨時(shí)間的變化、經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展、物價(jià)的變化等宏觀經(jīng)濟(jì)因素的改變,房地產(chǎn)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)之間的發(fā)展關(guān)系也在相應(yīng)的發(fā)展,均衡關(guān)系在不斷的調(diào)整中。
上述對(duì)我國(guó)四大直轄市的分析說(shuō)明,對(duì)于北京、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)投資對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的作用經(jīng)濟(jì)充分發(fā)揮,對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大的幫助,但是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展,其弊病開始凸顯,要想進(jìn)一步利用房地產(chǎn)來(lái)不僅地區(qū)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展必須要關(guān)注和挖掘房地產(chǎn)消費(fèi)潛力。
而對(duì)于重慶和天津這種正處于高速發(fā)展的新型城市來(lái)說(shuō),當(dāng)前房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用仍然非常明顯,但房地產(chǎn)消費(fèi)的帶動(dòng)作用也十分重要。結(jié)合房地產(chǎn)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響我們可以看出,伴隨我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化水平的不斷提升,經(jīng)濟(jì)對(duì)地產(chǎn)。行業(yè)的影響力將越來(lái)越弱,并且各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響程度基本接近 。

(房地產(chǎn)論文)房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系探討
從經(jīng)濟(jì)的決定因素和房地產(chǎn)平衡價(jià)格和現(xiàn)實(shí)社會(huì)中市場(chǎng)價(jià)格的分析、比較來(lái)看,我們可以看到,2000——2005年這一時(shí)間段中,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本面和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著相對(duì)穩(wěn)定的平衡關(guān)系,商品房?jī)r(jià)格總體上來(lái)看和經(jīng)濟(jì)基本面是協(xié)調(diào)發(fā)展的;
但 2006年以來(lái), 在相對(duì)發(fā)達(dá)的上海等地區(qū)開始出現(xiàn),商品房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)過(guò)快,甚至打破了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)價(jià)格之間的平衡關(guān)系,2008年以來(lái)四個(gè)直轄市普遍出現(xiàn)的這種比較顯著的變化,。這一現(xiàn)象也充分說(shuō)明近年來(lái)我國(guó)各城市商品房?jī)r(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面原有的均衡關(guān)系正在發(fā)生重大的變化 , 必須引起政府和行業(yè)的足夠重視。
2010年以來(lái),我們經(jīng)濟(jì)處于新一輪的高速發(fā)展階段,加上房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越完善,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)一定的上漲是正常的。但是,當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展收到了越來(lái)越多人的非理性炒作。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平衡出現(xiàn)大角度的偏離。
所以,倘若房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)市場(chǎng)和未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期發(fā)生變化,那么缺乏經(jīng)濟(jì)面支持的房地產(chǎn)價(jià)格必將和日本上世紀(jì)90年代初以及香港 1997年的情況一樣,出現(xiàn)迅速下降并回歸到與經(jīng)濟(jì)基本面相均衡的水平,這種趨勢(shì)在我國(guó)有些城市已經(jīng)開始顯現(xiàn) , 政府必須提早做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。
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